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上海市人大常委会


上海市新建住宅交付使用许可规定

(2005年11月25日上海市第十二届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过)

第一条　为了加强本市新建住宅交付使用的管理,保障居民入住的基本条件,制定本规定。
第二条　本市对新建住宅实行交付使用许可制度。新建住宅建设工程竣工验收合格后,其配套设施应当具备居民入住的基本条件,并取得新建住宅交付使用许可证,方可交付使用。
个人建造的自住房屋不适用本规定。
第三条　上海市房屋土地资源管理局(以下简称市房地资源局)是本市新建住宅交付使用的主管部门,对全市新建住宅交付使用许可实施监督管理。
市房地资源局负责核发和管理由市人民政府批准的建设用地的新建住宅交付使用许可证。区、县房地产行政管理部门负责核发和管理由区、县人民政府批准的建设用地的新建住宅交付使用许可证,业务上接受市房地资源局的指导。
第四条　新建住宅建设工程竣工并经有关部门验收合格后,住宅建设单位应当向市房地资源局或者区、县房地产行政管理部门申请新建住宅交付使用许可。申请人申请许可时,应当提供新建住宅建设工程竣工验收备案证书,并提供配套设施符合交付使用条件的相关文件、资料。
第五条　新建住宅申请交付使用许可,其配套设施应当符合下列条件:
(一)住宅生活用水纳入城乡自来水管网。
(二)住宅用电按照电力部门的供电方案,纳入城市供电网络,不使用临时施工用电。
(三)住宅的雨水、污水排放纳入永久性城乡雨水、污水排放系统;确因客观条件所限需采取临时性排放措施的,应当经水务、环保部门审核同意,并确定临时排放的期限。
(四)住宅小区附近有燃气管网的,完成住宅室内、室外燃气管道的敷设并与燃气管网镶接;住宅小区附近没有燃气管网的,完成住宅室内燃气管道的敷设,并负责落实燃气供应渠道。
(五)住宅小区内电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户。
(六)住宅小区与城市道路或者公路之间有直达的道路相连。
(七)住宅小区按照规划要求配建的公共交通站点暂未开通公共交通线路,且住宅小区与已开通的公共汽车和电车、轨道交通站点距离均超过二公里的,住宅建设单位应当配备短途交通车辆通达公共汽车、电车或者轨道交通站点。
(八)按照规划要求完成教育、医疗保健、环卫、邮政、菜场及其他商业服务、社区服务和管理等公共服务设施的配建。由于住宅建设工程分期建设,上述设施尚未建成的,应当有可供过渡使用的相应公共服务设施。
(九)按照本市住宅设计标准预留设置空调器外机和冷凝水排放管的位置。
(十)完成住宅小区内的绿化建设。
(十一)住宅建设工程分期建设的,建成的住宅周边场地清洁、道路平整,与施工工地有明显有效的隔离措施。
第六条　市房地资源局或者区、县房地产行政管理部门应当在收到申请人提出的新建住宅交付使用许可申请之日起二十日内审查完毕,对符合本规定第五条规定的交付使用条件的,准予颁发新建住宅交付使用许可证;对不符合条件的,不予颁发新建住宅交付使用许可证,并说明理由,书面通知申请人。
第七条　新建住宅交付使用许可证是办理房屋所有权初始登记的凭证,由市房地资源局统一印制。
第八条　任何单位和居民发现交付使用的新建住宅不符合本规定第五条规定的交付使用条件的,有权向市房地资源局或者区、县房地产行政管理部门举报。市房地资源局或者区、县房地产行政管理部门对单位和居民的举报应当依法及时调查处理。
第九条　住宅建设单位违反本规定,未取得新建住宅交付使用许可证擅自交付使用新建住宅的,市房地资源局或者区、县房地产行政管理部门应当责令停止交付使用,限期改正,处以交付使用住宅销售额千分之五以上千分之十以下的罚款,并可以降低其房地产开发经营资质。
第十条　市房地资源局或者区、县房地产行政管理部门违反本规定第六条、第八条规定,不依法颁发新建住宅交付使用许可证,或者接到对违反本规定行为的举报不依法及时调查处理的,应当承担行政责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第十一条　本规定自2006年1月1日起施行。


司法考试应当专业化

朱志伟　　


国家统一司法考试制度的建立，确立了统一的、严格的法律职业准入方式，从制度上保证了法律队伍的职业素质，同时，全国各界也都对司法考试寄予了莫大的期望。但是对参加司法考试人员的准入上，五花八门的专业人士竞相参考，而发生的另一个怪现象是法律科班出身的考不过非科班出身的，甚至司法机关人员报考，通过率也是可怜得很，有的地区公检法系统竟会出现“全军覆没”。《南方周末》曾报道，南宁市195名法官报名参加首届司法考试然无一人上线，而7名农民却有2人过了关。
　　经过4年的法学基础理论知识与方法的专业训练、教育，大部分法学院毕业生却只能望司考而兴叹。而一些无任何法学基础和功底的其他专业人员却能经过几个月的挑灯苦读、临阵磨枪而轻松跨过“中国第一考”。且不说大学法学教育是否跟得上时代脚步，也不论司法考试本身是否存在各种缺陷，单说那些虽通过司考但属非科班的准法律人(本文单指狭义意义上典型的法律人)与科班出身的准法律人是否站在同一起跑线上呢？答案不言自明。对饱受了几千年高度行政垄断的国人来说，大众化和平民化，都是一个让人振奋，激动人心，充满幻想和不敢奢求的字眼，而正是平民化至少在形式上打造了一种人人平等的理念，所以无论什么事情，什么职业都倾向于构建一种什么人都可以从事，什么人都可以担任的低门槛准入制度。就像医院一样，没有经过医学教育并获取执业资格的专业人员是绝对不能成为医生和护士的，否则一定会使人们对医院产生高度怀疑和不信任感。专门化职业，本身的含义就“蕴涵着专业的、对于外行来说是一种‘深奥’的知识”，法律职业是一种“娴熟于繁杂而为外人所无法掌握，不可言说程度较高的职业”，也一直是奉行法治与权威的国家权力的支柱。
　　法律职业共同体必须是要由具有法律知识结构，独特的思维方式和强烈的社会正义感的法律人构建，要成为法律人必然是受过专门法律专业专门训练，具有娴熟法律技能和法律伦理的人，这是一个最基本的前提。法律人不能走大众化、平民化道路，因为他们当中或是担当追求个案的实质正义，实现公平，或是要维护当事人利益，实现程序正义，或是要维护国家和人民合法权益，打击犯罪的重要角色，法律人在国家政治生活、社会生活和现代司法制度中都扮演着不可或缺的角色。进而司法考试也不能走大众化、平民化道路，而是要走向专业化，因为成为法律人的必经阶段和前提是要通过司法考试。
　　将来司法改革是将司法考试平民化一票否决呢还是在肯定的前提下再从其他方面采取措施弥补缺陷呢？比如通过对非法学专业而通过司法考试的人员进行一定时间的法学教育和培训。笔者认为，为了全面提高整个司法队伍的素质，树立司法权威，更好的维护人民合法权益，构架尽可能完善的司法制度，应对司法考试实行“司考专业化”原则，这样还可以减少因再教育而增加的成本等诸多弊端。所谓的“司考专业化”，就是只有获得法学学士学位以上文凭的法学院毕业生以及现在律检法系统的在职人员才能参加司法考试。当然一定会有人坚决抗议，认为这样是直接剥夺了人人平等的权利，或许有人还要提出本来司法考试通过率就低，若是司考专业化，岂不是更难以满足法律职业的需求。
　　对于前者，前面已经有所简述，对于后者的担忧，笔者不敢苟同。我国不是法律职业人才缺少，而是法律素质普遍偏低。仅以法官为例，在英国法官与总人口比例是1：11万，与我国一水之隔的日本是1：4.3万，美国法官年均审案300至400件，但是我国有资格担任法官者21万，比例是1：6000，而年均审案30多件，这绝不是一个正常的现象，这也足以说明我国的法律人才并不缺乏。法律是一门艺术，一个人只有经过长期的学习和实践才能获得对它的认知。法学教育是一个国家实现法治社会的不可或缺的基础，法学教育的目标是培养具有相应专业知识的法律人才。法学教育的兴废盛衰同国家的政治、社会环境有着紧密的联系。而法律人才的培养客观上需要一个相当长的时期，法律思想、法学知识以及法律各种经验材料也不是一朝一夕就能获取到的，是一个积累、实践、接受教育和训练的过程。而这一切都要从正规大学的法学本科教育(法学院)开始，这也是一个最重要甚至必经的阶段，法学院是培养法律人的摇篮。在德国、美国、日本等法治国家，要想成为法律人，都是必须要经过长时间的法学专门教育、培训的，如日本，必须经过4年法学教育获得学士学位，再通过国家司法考试，然后在进行由司法研修所组织的二年的法律实务训练，通过结业考试，才能从事“法曹三者”之一种；我国法学本科教育为4年，本来就有些不足，更何况没有经过四年专门法学教育的人士呢？
　　所以说“司考专业化”绝对是必要，而且是迫在眉睫。

来源:法制日报2006年8月17日
http://www.legaldaily.com.cn/bm/2006-08/17/content_385909.htm