批转市房管局拟定的《天津市住宅小区物业管理暂行办法》
天津市人民政府
批转市房管局拟定的《天津市住宅小区物业管理暂行办法》
天津市人民政府
通知
各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：
市人民政府领导同志同意市房管局拟定的《天津市住宅小区物业管理暂行办法》，现转发给你们，望遵照执行。
天津市住宅小区物业管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为了加强本市住宅小区的物业管理，保障住宅小区房屋及其设备和公共设施的正常使用，创造清洁优美、舒适方便、文明安全的居住环境，根据国家有关规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内按照规划建设、配套设施齐全、建筑面积在5万平方米以上的住宅小区。建筑面积不足5万平方米的住宅小区和大厦、工业区物业管理工作，可参照本办法执行。
第三条 本办法所称物业管理，是指专门的机构和人员对住宅小区内房屋建筑及其附属配套设施、场地、周围环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路等，以经营的方式进行统一的维护、修缮和服务的活动。
第四条 市房地产管理局是本市物业管理工作的主管部门，主要职责是：
(一)贯彻国家有关住宅小区物业管理的法律、法规和规章；
(二)起草本市住宅小区物业管理的法规和规章，制定配套办法；
(三)审查和管理物业管理企业的资质，颁发《物业管理资质证书》；
(四)培训物业管理专业人员，颁发《物业管理岗位资格证书》；
(五)指导、监督、检查各住宅小区的物业管理。
各区、县房地产管理局是各区、县物业管理工作的主管部门。
第五条 规划、工商、物价、环卫、园林、市政、公安等主管部门和所在地的街道办事处，按照各自的职责，对住宅小区的物业管理工作进行指导、协调和监督。
第六条 住宅小区应推行社会化、专业化的管理。新建住宅小区必须按本办法的规定统一实行物业管理。本办法实施前已经验收交付使用的住宅小区，依照本办法作出规划，逐步实行物业管理。
第七条 物业管理应纳入住宅小区建设规划，规划主管部门审批规划应符合本办法关于统一实行物业管理的原则。
第二章 物业管理委员会
第八条 实行物业管理的住宅小区应在物业管理主管部门的指导下成立物业管理委员会(以下简称管委会)。
管委会委员由住宅小区内房地产产权人和使用人代表选举产生。管委会主任、副主任在管委会委员中选举产生。
管委会可聘请派出所、居委会等有关单位的人员担任管委会委员。
第九条 管委会的权利:
(一)代表住宅小区内的房地产产权人和使用人，维护房地产产权人、使用人的合法权益；
(二)制定管委会章程；
(三)选聘物业管理企业并与其签订委托管理合同；
(四)审议物业管理企业制订的年度管理计划和小区管理服务的重大措施；
(五)对物业管理企业的管理工作进行检查和监督。
第十条 管委会的义务:
(一)反映房地产产权人和使用人的意见和正当要求并督办落实；
(二)协助物业管理企业落实各项管理工作；
(三)接受住宅小区内房地产产权人和使用人的监督；
(四)接受物业管理主管部门、各有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。
第十一条 住宅小区开发建设周期较长的或已交付使用但入住率没达到50%的，由该住宅小区的开发建设单位负责物业管理或选聘物业管理企业进行前期管理。
物业管理委员会成立后，由其选聘或解聘物业管理企业。
第三章 物业管理企业
第十二条 物业管理企业(包括外地和境外的物业管理企业)必须持有市物业管理主管部门颁发的《物业管理资质证书》，向工商行政管理机关办理注册登记后，方可接受委托，承担住宅小区的物业管理。
第十三条 物业管理企业根据委托合同对住宅小区实施物业管理。委托管理合同应包括以下内容:委托管理事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理费用、监督检查、违约责任及其他权利义务条款。
委托管理合同应报区、县物业管理主管部门备案。
第十四条 物业管理企业将住宅小区内下列事项纳入管理范围:
(一)房屋的维修养护；
(二)道路、公共场所及房屋共用楼梯走道的清扫保洁；
(三)花草树木、绿地及绿化设施的养护管理；
(四)商业网点用房、自行车棚、停车场等设施的使用和经营；
(五)供水、供电、照明、排水、道路、供气、供暖等市政公用设施的维修养护(具体分工管理办法另行制定)；
(六)安全、保卫；
(七)物业管理部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。
第十五条 物业管理企业的权利:
(一)根据有关规定，结合实际情况制定所管理住宅小区的物业管理办法；
(二)依据物业管理合同和物业管理办法，对住宅小区实施管理；
(三)依据有关规定收取物业管理费用；
(四)制止违反住宅小区规定的行为，对造成的损害有权要求赔偿；
(五)要求管委会协助管理；
(六)选聘专营公司或聘用专人承担专项服务业务；
(七)开展多种经营，以其收益补充小区管理经费。
第十六条 物业管理企业的义务:
(一)全面履行物业管理合同，依法经营；
(二)接受管委会和住宅小区内居民的监督；
(三)重大的管理措施应当提交管委会审议决定；
(四)接受物业管理主管部门和有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导；
(五)发现违反法律、法规和规章的行为要及时向有关行政管理机关报告。
第十七条 物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策。
第四章 产权人和使用人公约
第十八条 本办法所称产权人和使用人公约(以下简称公约)是指由房地产产权人和使用人承诺的，对全体房地产产权人和使用人有约束力的，有关人在住宅小区使用、维护和管理等方面权利义务的行为守则。
第十九条 公约由市物业管理主管部门统一制订示范文本，管委会可根据所辖住宅小区的实际情况进行修改补充。
公约应当符合法律、法规和有关规定。
第二十条 房地产产权人和使用人入住小区，须与物业管理企业签订入住公约，入住公约应包括以下内容:
(一)住宅小区名称，户主及居住地点、面积；
(二)物业管理企业名称及其应提供的服务内容；
(三)房地产产权人和使用人的权利、义务；
(四)住宅小区管理费用；
(五)违反入住公约的责任。
第二十一条 房地产产权人和使用人应当按有关规定使用房屋和其他公共设施，交纳有关费用，自觉维护小区正常的管理秩序。有权要求管委会对服务不好的物业管理企业进行更换，有权对妨害住宅小区管理秩序、生产秩序和损坏公共设施的行为进行劝阻、制止和举报。
第二十二条 房地产产权人和使用人入住小区应遵守以下规定:
(一)不得改变房屋结构、外貌和用途，进行违章凿、拆、搭、建；
(二)不得存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品(自用生活性燃料除外)。
(三)不得践踏、占用绿地；
(四)不得占用楼梯间、过道、屋顶、平台、道路、停车场、自行车棚等公共设施；
(五)不得乱抛垃圾、乱贴、乱画、乱挂等；
(六)不得随意停放车辆；
(七)不得排放有毒、有害物质；
(八)不得利用房屋从事危害公共利益的活动。
第五章 物业管理经费
第二十三条 房地产开发建设单位按住宅小区建安工程费的2％提取物业管理公共设施维修基金，一次性交付给管委会专项使用。物业管理公共设施维修基金的使用管理办法另行制定。
第二十四条 物业管理企业按规定收取综合服务费，综合服务费收费标准根据每个住宅小区实际需要和服务内容经市物业管理主管部门同意后报市物价局批准。收费办法由市物价局会同市物业管理主管部门制定。
第二十五条 物业管理企业为住宅小区内房地产产权人和使用人提供的专项服务和特约服务项目，应公开收费的基本价格，执行价格由双方议定。
第二十六条 物业管理企业每半年向管委会报告一次物业管理费用收支情况，每年向房地产产权人和使用人公布一次物业管理费用收支情况，并随时接受物业主管部门以及物价、税务部门监督检查。
第二十七条 住宅小区配套的商业网点用房可委托物业管理企业统一经营管理，经营收入用于补充物业管理费用。
第六章 奖 惩
第二十八条 住宅小区物业管理纳入城市管理目标考核责任制，每年进行一次物业管理优秀小区评选活动，对物业管理成绩突出的小区，由市物业管理主管部门提请市人民政府批准后予以表彰和奖励。
第二十九条 房地产产权人和使用人违反本办法第二十二条规定的，物业管理企业应对其进行劝阻、制止并要求恢复原状，赔偿损失。
第三十条 物业管理企业违反本办法，有下列行为之一的，房地产产权人和使用人有权向管委会投诉；管委会有权予以制止并要求其限期改正，对房地产产权人和使用人利益造成的损害有权要求赔偿损失，情节严重的有权解除委托管理合同：
(一)房屋及公共设施、设备修缮不及时的；
(二)管理制度不健全，管理混乱的；
(三)擅自扩大收费范围，提高收费标准的；
(四)擅自改变房地产和公用设施用途的；
(五)其他不履行物业管理合同行为的。
第三十一条 房地产产权人和使用人不按规定交纳应缴费用的，物业管理企业可要求其限期交纳，并加收3％的滞纳金，逾期仍不交纳的按住宅小区公约和有关规定催缴，连续半年拒缴的，物业管理企业可向人民法院申请强制追缴。
第三十二条 开发建设单位不按规定交纳公共设施维修基金的，区、县物业管理主管部门责令其限期交纳，并加收3％滞纳金，限期内仍不交纳的可申请人民法院强制执行。
第三十三条 未经市物业管理主管部门的资质审查而擅自承揽住宅小区物业管理业务的，区、县物业管理主管部门责令其限期办理资质审查；限期内仍不办理的，由市物业管理主管部门对其处以2000至20000元罚款，并责令停止住宅小区的物业管理。
第三十四条 市或区、县物业管理主管部门，对管理不善造成住宅小区物业管理及其居住环境状况恶化的物业管理企业，依据情节分别予以警告、限期改正、吊销资质证书的处罚并责令其赔偿一切经济损失；对被吊销资质证书的移送工商行政管理部门依法处理。
第三十五条 当事人对行政处罚决定不服的，可在接到处罚通知之日起，15日内向作出处罚决定的上级主管机关申请复议或提起行政诉讼。逾期未申请复议也不提起行政诉讼，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。
第七章 附则
第三十六条 本办法由市房地产管理局负责解释。
第三十七条 本办法自发布之日起施行。
1996年7月24日
林业碳汇在应对气候变化问题上有着重要作用。目前国际上已经开展了林业碳汇交易项目，既改善了生态环境，又为林业碳汇经营业主带来了丰厚的经济效益。作为国际林业碳汇交易产品主要提供方的中国林业碳汇经营业主，如何在林业碳汇交易合同中避免林业碳汇交易风险，以此保护自己的利益，是开展林业碳汇交易项目急需解决的问题。
确定林业碳汇交易合同所适用的准据法
在国际林业碳汇交易中，林业碳汇交易合同所适用的法律至关重要，它将决定签订的林业碳汇合同的有效性、履行方式、违约责任的承担以及林业碳汇交易的仲裁、司法管辖等等关键的问题。在我们已有的碳交易实践中，很多碳交易都是以英国法作为碳合同适用的准据法。我国作为林业碳汇交易项目的主要输出国，如果合同的适用准据法是国外法律，将非常不利于保护我方的利益，因此应该选择适用我国法律。原因有三：一是国际林业碳汇交易中介机构及金融机构有着丰富的国际碳交易经验和法律经验，相比之下，我国的林业碳汇交易才刚刚起步，在从事国际碳汇交易方面的经验还相对弱势，如果应对方要求适用对方所在国家或地区法律，将加重我方的履约风险和法律责任风险；二是虽然国际上现在通常把英国法作为国际商事交易的准据法，认为它相对公平，但英国法的法律体系及法律风格与我国法律不同，如果林业碳汇交易合同适用英国法，一旦发生纠纷，我国国内的林业碳汇经营主很难适应其判例法规则，从而陷于被动；三是依据国际法的最密切联系原则，我国作为林业碳汇交易项目所在地，在我国开展的林业碳汇交易合同本身就应该适用我国法律。这样就避免了由于合同适用了他国法律，因而增加了我方聘请律师、研究国外法律的成本问题。此外，必须注意的是，即使在合同中约定了适用外国法律，但是如果林业碳汇交易的买方当事人以适用外国法律这种方式，来规避我国对林业碳汇交易项目相关法律、行政法规的强制性规定，则该林业碳汇交易不发生适用外国法律的效力，协议下的争议仍应当适用我国法律。因此，对于林业碳汇交易的买方要求约定合同适用其所在国家或第三方国家法律为准据法的要求应当慎重考虑，避免加重我方的履行风险和责任。
保证林业碳汇交易合同的有效性
合同的效力是指依法成立的合同在当事人之间产生的法律拘束力。在林业碳汇交易过程中，鉴于林业碳汇交易是为了应对气候变化而由法律拟制出来的交易，因此，此种交易行为必须综合考虑对环境保护、社区利益以及先进技术转让等多方面的影响，这就使得林业碳汇交易合同的生效性问题比较复杂，已经超出了单纯的商业含义。林业碳汇交易合同的标的物虽然是法律创设出来的，是一种虚拟的、无形的财产权利，但从林业碳汇交易合同的性质来看，林业碳汇交易仍然是平等的民事主体之间的交易关系，应适用我国合同法的一般原则；但由于林业碳汇财产权的特殊性，它关系到全球的温室环境问题解决，因此，它的处分又不能完全同于普通的交易标的物，应制定相关的法规，确保林业碳汇交易的顺利实现。林业碳汇交易合同的有效性是合同成立的前提条件。采用要件登记生效方式可以保证林业碳汇交易合同的效力。主要原因在于：一是虽然开发林业碳汇交易项目的潜力很大，但同时在开发过程中存在很多自然、政策、政治和交易等方面的风险，通过要件登记形式，可以赋予林业碳汇交易合同以更强的对内的约束力和对外的对抗力，从而保障林业碳汇交易的顺利进行；二是采用要件登记生效的方式还可以保证林业碳汇交易合同体现保护环境的内在价值。通过对林业碳汇交易合同相关要件的审查，只有满足必须的要件才予以登记，可以确保所进行的交易是符合法律规范的，从而可以减缓温室气体效应，更好地保护环境。
规制林业碳汇交易权利的转让
在林业碳汇交易中，买方享有如期、按质获得林业碳汇信用指标的权利，卖方享有按照合同约定获得交易价额的权利。买方的主要义务是支付林业碳汇交易的价款，卖方的义务主要是运营交易项目，从而使其能按照合同约定产生林业碳汇交易标的，因而卖方的义务有更多的特殊性和不可替代性。因此，林业碳汇交易合同中对卖方转让其提供交易标的物义务的限制条件更严格，对买方转让权利的限制相对较少。
由于林业碳汇的自然禀赋，林业碳汇的生产期限一般比较长，可能由此导致产生一些意想不到的风险，因此，在林业碳汇交易合同的履行过程中，交易双方的履行能力可能会收到严重影响。为了保障最终实现合同目的，交易双方有必要在签订林业碳汇交易合同中约定权利转让条款。可以在合同中约定：未经买方的书面同意，卖方不得向其他任何第三人转让或者转移其在本合同项下的林业碳汇信用指标，任何未经同意的转让行为皆为无效；买方享有向其他第三人转让其在合同项下的部分或者全部林业碳汇信用指标的权利。
构建林业碳汇交易的违约责任
违约责任的约定是林业碳汇交易合同中很重要的条款之一，林业碳汇交易买卖双方可以在交易过程中约定违反林业碳汇交易合同的法律责任，该条款对分配交易双方的责任承担上起到了非常重要的作用。林业碳汇交易买方的主要义务是按照合同约定，按时、足额地向卖方支付林业碳汇交易价额。根据林业碳汇交易合同的约定，在卖方违约的情况下，林业碳汇交易买方可以享有获得违约金、替代履行、损害赔偿以及中止、终止履行合同等方面的权利救济。一是获得违约金的权利。如果林业碳汇交易合同以我国合同法为准据法，依据我国合同法第一百一十四条的规定，违反林业碳汇交易合同的违约金方式，既可以是根据违约时的情况双方决定支付一定数额的林业碳汇交易违约金价款，亦可以是双方事先约定因违约所产生的林业碳汇交易损失额计算方法。二是要求替代履行的权利。当事人可以在合同中约定，在林业碳汇交易卖方不能如期交付林业碳汇信用指标时，卖方负有交付替代性林业碳汇信用指标的义务。三是获得损害赔偿的权利。林业碳汇交易买卖双方可以在合同中就卖方不能按期、按质地交付林业碳汇信用指标，从而对买方造成的损害赔偿进行约定。四是单方中止合同的权利。在卖方发生违约行为之后，视卖方违约行为严重程度之不同，买方有权选择单方面中止履行其相应的义务，来避免进一步扩大经济损害范围。总之，当林业碳汇交易双方皆不能控制某特定风险时，除了可以采取将该风险恰当地反映在林业碳汇交易合同中之外，还可以在起草相应条款时留有一定余地，同时允许协议方在该风险发生时选择终止协议或其他灵活的违约救济手段。
(作者单位：西南政法大学)
