买房时，请慎重签字
上海律师 刘军
事实经过：
张女士是一所高校教师，2005年12月初，张女士决定买房，在黄埔区某中介公司处看中了一套房产。张女士看中的是27楼，但中介公司没有该房子的钥匙，中介公司带张女士看了一套同样房型的10楼房子。由于晚上看不出采光情况，尽管是27楼，张女士还是有些担心27楼的采光，但中介公司的人说，27楼的房子采光不会有问题的。在中介公司不断的劝说下，张女士当晚在中介公司准备的几份文件上签了字，并交了4万元定金，房东的代理人出具了收据。次日中午，中介公司拿到了27楼的钥匙。张女士看了27楼的房子后发现采光果然不好，经过认真考虑，张女士打算不买该处房产。但房东不同意退回定金，中介公司甚至说，如果张女士不买该房产，中介公司将向法院起诉要求张女士支付佣金（上下家合计为总价款的2%）。张女士遂向律师咨询，律师提出如下咨询意见。
律师说法
1、关于定金问题
定金协议合法有效，张女士如以尽管支付了定金，但因合双方就同条款达不成一致意见为由要求返还定金，似乎有法律根据，但与事实不符。因为定金协议中关于价款，付款时间，付款方式等关于房屋买卖的主要条款均达成一致意见。故张女士如不打算购买该处房产，丧失定金的可能性很大。
2、关于佣金问题。
经过审查，律师发现，张女士已经签订了房地产买卖居间协议，协议一共有三方：中介公司，房东与张女士。此外，张女士在《佣金确认书》签字确认中介公司已完成居间介绍房源，促使双方签订合同的任务已经完成，张女士确认在某日支付佣金。《合同法》第四百二十六条规定，“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”依照该条规定，如果法院确认中介公司促成了交易，则张女士就应该支付佣金；如果认定由于她的原因致使买卖行为不成立，张女士还应该按照居间协议约定，支付本由上家支付的佣金。司法实践中就本案中介公司是否促成交易不同法院有不同看法，未能形成同一意见。律师认为，促成交易不等于合同双方履行合同，买卖双方就合同主要条款达成一致意见，就应该认定促成交易。所以，律师认为，张女士应该支付房价2%的佣金。
3、律师提醒
实事求是的说，张女士系受中介公司的游说而签订有关文书，并非其真实意思表示。但作为完全民事行为能力人，张女士很难证明有关文书上的签字不是其真实意思表示。法律上的事实与生活中的事实往往是有区别的。律师提醒的是，受国家对房地产宏观调控的影响，很多房地产中介公司经营每况愈下，其中不乏一些中介公司为赚取佣金，游说甚至误导买房人在不了解的情况下签署有关法律文书，试图将生米做成熟饭。一旦买房人签了字，就处于非常不利境地。所以，买方时，一定要慎重签字。必要时可以请律师等专业人士提供专业意见。
成都市环城生态区保护条例
四川省成都市人大常委会
成都市环城生态区保护条例
（2012年10月19日成都市第十五届人民代表大会常务委员会第三十五次会议通过，2012年11月30日四川省第十一届人民代表大会常务委员会第三十四次会议批准）
目录
第一章总则
第二章规划控制和土地利用管理
第三章生态环境建设和保护
第四章监督检查
第五章法律责任
第六章附则
第一章总则
第一条为了加强环城生态区保护，规范环城生态区规划、建设和管理，推进世界生态田园城市建设，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国环境保护法》等法律、法规，结合成都市实际，制定本条例。
第二条本条例适用于环城生态区的规划、建设、管理及其监督活动。
第三条本条例所称环城生态区，是指由成都市城市总体规划确定的，沿中心城区绕城高速公路两侧各五百米范围及周边七大楔形地块内的生态用地和建设用地所构成的控制区，其具体范围由环城生态区总体规划确定。
第四条环城生态区的保护，应当遵循生态为本、科学规划、统筹建设、严格管理的原则，确保生态环境资源永续存在，实现现代化城市形态、高端化城市业态、特色化城市文态、优美化城市生态相结合，促进城市全面协调可持续发展。
第五条市人民政府应当将环城生态区的保护和利用纳入城市总体规划和土地利用总体规划，制定各类相关规划和配套政策，建立规划、土地、林业园林、环境保护、水务等方面的统一管理及监督检查制度，统筹协调解决环城生态区保护工作中的重大事项。
有关区县人民政府应当按照各自职责，负责本辖区内的环城生态区保护工作。
第六条市城乡规划行政主管部门负责环城生态区总体规划、控制性详细规划的编制、实施和监督管理工作。
市土地行政主管部门负责环城生态区的土地利用专项规划编制、土地用途管理等工作。
市建设行政主管部门负责环城生态区的生态建设实施计划编制、基础配套设施建设等工作。
农业、林业园林、环保、水务、发展改革、财政、城管、安监、交通、经济和信息化等行政主管部门按照各自职责负责相关工作。
第七条市和有关区县人民政府及有关部门应当加强对环城生态区保护和管理的宣传，提高公民、法人和其他组织遵守规划、保护生态的意识。
第八条任何单位和个人都应当遵守环城生态区及其生态环境资源的各类保护制度，并有权劝阻、举报违反环城生态区规划、建设和管理制度的行为。
市人民政府应当建立重大违法行为举报有奖制度。
第二章规划控制和土地利用管理
第九条环城生态区总体规划由市城乡规划行政主管部门统一编制。环城生态区总体规划应当报市人民代表大会常务委员会审议。
市人民代表大会常务委员会审议环城生态区总体规划，按照《成都市人民代表大会常务委员会讨论决定重大事项的规定》执行。
第十条环城生态区总体规划应当确定环城生态区生态用地和建设用地控制区的规模、用途、形态要求等事项。
第十一条环城生态区土地利用专项规划由市土地行政主管部门会同市人民政府其他相关部门和有关区县人民政府，根据环城生态区总体规划和土地利用总体规划编制，报市人民政府批准。
第十二条环城生态区控制性详细规划由市城乡规划行政主管部门会同有关区县人民政府根据环城生态区总体规划编制，报市人民政府批准。
第十三条环城生态区总体规划、土地利用专项规划和控制性详细规划，是保护、建设和管理环城生态区的依据。
前款规定的规划经批准后，应当报市人民代表大会常务委员会备案。
第十四条环城生态区生态用地由农用地和园林绿地构成，总面积为133.11平方公里。其中，锦江区12.23平方公里，青羊区8.13平方公里，金牛区15.76平方公里，武侯区9.26平方公里，成华区16.23平方公里，龙泉驿区17.43平方公里，新都区19.74平方公里，温江区1.5平方公里，双流县9.15平方公里，郫县16.14平方公里，以及成都高新技术产业开发区范围内7.54平方公里。
市和有关区县人民政府应当采取有效措施，确保本辖区内的环城生态区生态用地规模不减少。
第十五条禁止将环城生态区生态用地用于农业生产、绿化和水体、应急避难、公共文化体育或者市政基础设施建设之外的其他用途。
禁止在生态用地内设置户外广告。
第十六条在生态用地内实施绿地、水体、景观等生态建设的，配套建设的经营性和非经营性服务设施总占地面积不得超过05平方公里。
配套服务设施的建设形态应当符合小体量、园林式的要求，其规划设计方案由市城乡规划行政主管部门审查确定。
禁止将非经营性配套服务设施用房改变为经营性用房。
第十七条环城生态区建设用地上的建设项目，应当按照低高度、低强度、多样化的建筑形态进行规划控制。
禁止违反规划新建高层建筑。
第十八条本市对环城生态区内的建设用地规模实行总量控制，坚持“先拆旧后建新”和“多拆少建”的原则，逐步减少建设用地面积。
建设项目应当在完成拆旧地块的整理和复垦后，经土地行政主管部门验收合格方可依法办理建设项目用地手续。
第十九条环城生态区内的农用地应当坚持农地农用，不得非法改变农用地用途。
禁止违反规划将实施土地整治拆除复垦后的土地再次用于非农业建设。原址复垦为耕地的，纳入农用地管理。
第二十条因公共利益需要，确需对环城生态区总体规划、控制性详细规划进行修改的，由市城乡规划行政主管部门对修改的必要性进行论证。
经论证确需修改的，市城乡规划行政主管部门应当在征求规划地段内利害关系人的意见并组织召开规划修改听证会后，提出规划修改方案的专题报告报市人民政府批准。
半数以上的听证代表不同意修改的，应当终止规划修改。
第二十一条修改环城生态区总体规划，应当报市人民代表大会常务委员会审议。
市人民代表大会常务委员会审议修改方案，按照本条例第九条第二款的相关规定执行。
第二十二条市城乡规划行政主管部门应当通过政府公众信息网和城乡规划固定展示场所，将环城生态区规划向社会公布，法律、法规规定不得公开的内容除外。未经依法公布的，不得作为城乡规划管理的依据。
市城乡规划行政主管部门应当依据已批准的规划，在规划区域现场分片组织设置生态用地边界示意牌，接受公众的监督。
第二十三条任何单位和个人在环城生态区内进行下列建设活动，应当向市城乡规划行政主管部门申请办理规划审批手续：
（一）建筑物工程；
（二）道路、桥梁、管线、管沟等各类市政设施工程；
（三）广场、停车场建设；
（四）地下空间开发和利用工程；
（五）法律、法规规定的其他需要履行规划审批手续的建设工程项目。
在环城生态区内进行绿地、水体等生态项目建设的，应当依法报经有关行政主管部门批准。
第二十四条未经规划许可或者违反规划许可进行违法建设的，所在地镇（乡）人民政府、街道办事处应当及时予以劝阻，并向城乡规划、土地等行政主管部门报告。
第三章生态环境建设和保护
第二十五条市建设行政主管部门应当会同市林业园林、水务等行政主管部门，依据环城生态区规划制定生态建设实施计划，报经市人民政府批准后组织实施。
第二十六条环城生态区生态建设应当符合下列要求：
（一）农业种植物、苗木、生态植物植被、树木和水体的占地面积占生态用地总面积的比例不得低于百分之八十；
（二）生态用地内的建筑物、构筑物、道路和铺装场地的总硬化率不得超过百分之六。
第二十七条任何单位和个人都应当爱护环城生态区内的生态植物植被和树木，保护环城生态区内的野生动物及其栖息地。
禁止破坏生态植物植被或者擅自砍伐、移植树木。确需砍伐、移植树木的，应当经市林业园林行政主管部门批准。
禁止在环城生态区内捕捉、猎杀、贩卖野生动物或者对其实施繁殖干扰、栖地破坏。
第二十八条市和有关区县人民政府应当采取生态护岸、合理配置水生生物等综合措施，改善河流、湖泊、湿地等水域的水质，提高水体自然净化和修复能力。
市环保、水务等行政主管部门应当采取清理、取缔排污口，设置水质断面监测等综合治理与监控措施，保障河流、湖泊、湿地等水域的水质。
第二十九条生产、经营活动产生的污水应当按规定收集处理达标后排放。禁止私设暗管或者采取其他规避监管的方式排放水污染物。
禁止在环城生态区内新设排污口或者从事影响水质的养殖活动。现有的排污口和影响水质的养殖场所应当限期关闭。
第三十条利用环城生态区内水域从事旅游、水上运动等开发利用活动的，应当经市水务行政主管部门批准。
禁止擅自占用河流、湖泊、湿地等水域。
第三十一条在环城生态区内建设广场、公园、道路隔离带和绿地的，应当采取有利于雨水渗透的措施。
任何单位和个人不得擅自取用地下水。公共供水管网能够满足用水需要的区域，禁止取用地下水。
第三十二条环城生态区内各类农业生产应当符合生态农业和景观农业的要求。鼓励发展绿色生态农业、节水农业和休闲观光农业。
禁止在农业生产中使用剧毒、高毒、高残留农药或者国家明令禁止、限制使用的农药。
禁止新增规模化畜禽养殖、工厂化作物栽培等设施农业。现有规模化畜禽养殖企业和工厂化作物栽培企业应当限期迁出。
第三十三条未经依法批准，任何单位和个人不得在环城生态区内从事建窑、挖砂、采石、取土、弃土、爆破等破坏地形地貌的活动。
第三十四条禁止在环城生态区内新建工业项目。现有的工业项目应当限期迁出或者依法关闭。
第三十五条禁止在环城生态区内违反规定排放大气污染物。市环境保护行政主管部门应当对环城生态区环境空气质量实施监测，并定期向社会公布。
禁止在环城生态区内生产、销售、使用燃煤或者其他高污染燃料。现有型煤生产、销售单位，应当在市人民政府规定的期限内迁出或者依法关闭；现有使用燃煤设施的单位和居民应当在规定的期限内改用清洁能源。
第三十六条除加油、加气站外，禁止在环城生态区内新建、改建、扩建危险化学品生产、经营、储存项目。现有的危险化学品生产、经营、储存企业应当限期迁出。
第三十七条市和有关区县规划、建设、城市管理行政主管部门应当加强环城生态区内环境卫生设施的规划、建设和管理，合理设置环境卫生设施。
禁止任何单位和个人占用、损毁环境卫生设施；任何单位和个人不得擅自关闭、拆除、迁移环境卫生设施。
第三十八条市城市管理行政主管部门应当按照分类投放、定点收集、统一运输、集中处置的原则，制定环城生态区的道路清扫、保洁以及生活垃圾的收集、运输和处置等环境卫生作业规范。
第三十九条在环城生态区内产生的建筑垃圾可以通过堆坡造景等方式实现综合利用。
禁止在环城生态区内新建生活垃圾、建筑垃圾处置场；禁止随意倾倒生活垃圾、建筑垃圾。
第四章监督检查
第四十条市和有关区县人民政府应当定期向同级人民代表大会常务委员会报告环城生态区保护和本条例实施情况。
第四十一条市和有关区县人民政府应当加强对环城生态区各类规划实施情况的监督检查。
市人民政府应当建立健全环城生态区保护工作绩效的社会公众意见反馈评判机制。社会评价应当采取群众评价与特约独立社会组织评价相结合的方式进行，并将评估结果向公众公开。
第四十二条市城乡规划行政主管部门应当加强对环城生态区相关规划实施情况的监督检查。发现违法建设的，应当按照法定职责组织查处，或者将有关情况及时抄告有关区县人民政府并督促其依法查处。公安机关、工商行政管理部门和土地、建设、房管、卫生、水务等行政主管部门应当协同配合，形成有效的违法建设预防和查处体系。
市土地行政主管部门应当加强对环城生态区土地利用专项规划实施情况的督察工作，保障环城生态区土地利用专项规划的实施。
第四十三条市规划、国土、建设、林业园林、环保、水务、城管等履行环城生态区保护职责的行政主管部门应当加强对违反本条例行为的监督检查，对单位和个人举报的违法行为，应当及时受理、依法处理，并将处理结果告知举报人。
第五章法律责任
第四十四条有下列行为之一的，由上级行政机关或者监察部门责令改正，通报批评；对负责人和其他直接责任人员依法给予行政处分：
（一）未按照本条例规定制定环城生态区总体规划、土地利用专项规划和控制性详细规划，或者违反本条例规定编制、审批、修改环城生态区总体规划、土地利用专项规划和控制性详细规划的；
（二）违反本条例规定核发用地手续的；
（三）违反本条例规定核准规划许可手续的；
（四）违反本条例规定制定、实施生态建设实施计划的；
（五）不履行环城生态区保护监督管理职责的。
第四十五条违反本条例第十六条第三款规定的，由城乡规划行政主管部门责令限期改正、恢复原状；逾期不改正的，没收违法所得，并按经营性用房的建筑面积处以每平方米一百元的罚款。
第四十六条违反本条例第十九条第一款规定，擅自改变农用地用途的，由土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处以违法所得百分之五十的罚款。
违反本条例第十九条第二款规定，将实施土地整治拆除复垦后的土地违反规划再次用于非农业建设的，由土地行政主管部门责令限期拆除新建的建筑物、构筑物、设施。
第四十七条违反本条例第二十三条第一款规定，实施违法建设的，由城乡规划行政主管部门责令停止建设、限期拆除、恢复原状，并扣押用于违法建设的施工设施、设备；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处以违法建设工程造价百分之十的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处违法建设工程造价百分之十的罚款。
当事人自行拆除违法的建筑物、构筑物、设施，并恢复原状的，可以不再给予行政处罚。当事人逾期未自行拆除的，依法强制拆除，强制拆除费用由当事人承担。
第四十八条违反本条例第三十三条规定的，由土地行政主管部门责令限期改正或者治理；逾期不改正或者不治理的，处以耕地开垦费两倍的罚款。
第四十九条违反本条例规定的其他行为，由有关行政主管部门依照相关法律、法规、规章的规定处理。
第六章附则
第五十条本条例所称高层建筑，是指层数为七层以上的住宅建筑和建筑高度超过二十四米的公共建筑。
第五十一条与环城生态区相邻一百米范围内的建设用地上的建设项目，其建设形态应当按照由低向高逐渐过渡、高低错落的天际轮廓线要求进行控制，并与所在区域业态、文态、生态相协调，具体控制要求由环城生态区总体规划确定。
第五十二条市人民政府可以根据本条例，制定相关的配套实施办法。
第五十三条本条例自2013年1月1日起施行。
