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安徽省淮南市人民政府


淮南市城市房地产和国有土地使用权抵押管理暂行办法


（2003年10月15日淮南市人民政府第6次常务会议审议通过 2003年10月20日淮南市人民政府令第92号公布）



第一条 为了加强城市房地产和国有土地使用权抵押管理，保障当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》和《安徽省城市房地产交易管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 在本市城市规划区国有土地范围内取得土地使用权，从事房地产和土地使用权抵押（以下简称抵押物）活动的，均应遵守本办法。

第三条 本办法所称抵押，是指抵押人以其合法的抵押物以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押物拍卖、变卖（含折价）所得的价款优先受偿。

第四条 市、县房地产行政部门负责城市房地产抵押管理工作，市、县国土资源行政部门负责国有土地使用权抵押管理工作（上述部门以下简称抵押管理部门）。

第五条 房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押。

土地使用权抵押的，其地上建筑物、附着物同时抵押。

第六条 下列房地产和土地使用权可以设定抵押：

（一）抵押人所有的房屋；

（二）抵押人依法有权处分；

（三）抵押人所有的在建工程；

（四）抵押人预购的商品房；

（五）以出让方式取得的土地；

（六）依法可以抵押的其他房地产和土地使用权。

以划拨方式取得土地使用权的，经市、县人民政府批准后方可设定抵押。

第七条 下列房地产和土地使用权不得设定抵押：

（一）权属不明或有争议的；

（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的；

（三）列入文物保护或有重要纪念意义的；

（四）已依法公告列入拆迁范围的；

（五）依法被查封、扣押、监管等形式限制转移的；

（六）依法不得抵押的其他房地产和土地使用权。

第八条 设定抵押时，抵押物的价值可以由具有资质的评估机构评估确定，也可以由抵押当事人协商议定；划拨土地使用权应由具有资质的评估机构评估。

第九条 抵押物所担保的债权不得超出其价值。在抵押物价值范围内可以设定二个以上抵押权，抵押人应将设定过的抵押情况告知抵押权人。

第十条 以按份共有的抵押物设定抵押的，抵押物以抵押人享有的份额为限。

以共有的抵押物抵押的，须经全体共有人同意，抵押人为全体共有人。

以两宗以上抵押物设定同一抵押权的，视为同一抵押物。但抵押当事人另有约定的除外。

第十一条 设定抵押，应当签订抵押合同。

抵押合同应当载明下列主要内容：

（一）抵押当事人的名称、住所；

（二）债权的种类、数额；

（三）抵押物的处所、建筑面积、用地面积及四至等；

（四）抵押物的价值；

（五）履行债务的期限；

（六）抵押权灭失的条件；

（七）违约责任；

（八）争议解决的方式；

（九）双方约定的其他事项。

抵押合同自登记之日起生效。

第十二条 抵押当事人经协商一致，可以变更或解除抵押合同。变更或解除的，应当签订变更或解除合同。

一宗抵押物上存在两个以上抵押权的，需要变更合同的抵押权人，必须征得其他抵押权人的同意。

第十三条 抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到抵押管理部门办理登记。

第十四条 办理抵押登记，应当交验下列资料：

（一）抵押当事人的身份或法人资格证明；

（二）抵押登记申请书和抵押合同；

（三）房地产权证或房屋所有权证、土地使用权证；在建工程应提交土地使用权证（或用地证明）、规划许可证、工程预算表、已投入的工程款、施工进度表、已完成的工程量及工程形象进度；预购商品房应提交购销合同和购销发票；

（四）可以证明抵押物价值的资料；

（五）依法需要提供的其他资料。

第十五条 抵押合同发生变更或终止时，抵押当事人应当在变更或终止之日起15日内，到原办理登记的抵押管理部门办理变更或注销登记。

第十六条 抵押管理部门受理登记申请后，应当进行复核，自受理之日起15日内作出是否予以登记的决定。凡权属清楚、资料合法、齐全的准予登记，并向抵押人颁发他项权证书；不予登记的，应当书面通知申请人。

第十七条 抵押人转让抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人；转让所得价款，应当提前清偿债务或向与抵押权人约定的第三人提存。

第十八条 已抵押的抵押物被依法列入拆迁范围的，抵押人应及时通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押物，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。

第十九条 有下列情形之一的，抵押权人有权要求处分抵押物：

（一）债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；

（二）抵押人死亡或被依法宣告死亡而无人代为履行到期债务的，或抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；

（三）抵押人被依法宣告解散或者破产的；

（四）抵押人违反合同规定，擅自处分抵押物的；

（五）抵押合同约定的抵押权人有权要求处分抵押物的其他情形。

有前款规定情形之一的，抵押当事人可以通过协商以拍卖等合法方式处分抵押物；协商不成的，可以按照合同约定的争议解决方式，向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第二十条 处分抵押物时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押物一并处分，但对处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

第二十一条 处分抵押物所得金额，依下列顺序分配：

（一）支付处分抵押物的费用；

（二）扣除抵押物应缴纳的税款；

（三）偿还抵押权人债权本息及支付违约金；

（四）赔偿债务人违反合同对抵押权人造成的损失；

（五）剩余金额交还抵押人。

以划拨方式取得土地使用权的抵押物进行处分时，应当从处分所得价款中缴纳应缴的土地使用权出让金后，抵押权人方可优先受偿。

处分抵押物所得价款不足以支付债务、违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。

第二十二条 抵押人隐瞒抵押物存在共有、产权争议或者被查封、扣押等情况，或者以非法手段获准登记的，应当承担相应的法律责任。

第二十三条 抵押人非法处分抵押物的，其行为无效；造成抵押权人或第三人损失的，由抵押人负责赔偿。

第二十四条 从事抵押活动不依法登记的，由抵押管理部门依照有关法律、法规、规章的规定予以处罚。

第二十五条 抵押管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十六条 在本市城市规划区外国有土地范围内取得土地使用权，从事房地产和土地使用权抵押活动的，参照本办法执行。

第二十七条 本办法自2004年1月1日起施行。



财政部 国家税务总局


关于调整金银首饰消费税纳税环节有关问题的通知
财政部、国家税务总局



各省、自治区、直辖市财政厅（局）、国家税务局，各计划单列市财政局、国家税务局：
经国务院批准，金银首饰消费税由生产销售环节征收改为零售环节征收。现将有关规定通知如下：
一、改为零售环节征收消费税的金银首饰范围
这次改为零售环节征收消费税的金银首饰范围仅限于：金、银和金基、银基合金首饰，以及金、银和金基、银基合金的镶嵌首饰（以下简称金银首饰）。
不属于上述范围的应征消费税的首饰（以下简称非金银首饰），仍在生产销售环节征收消费税。
对既销售金银首饰，又销售非金银首饰的生产、经营单位，应将两类商品划分清楚，分别核算销售额。凡划分不清楚或不能分别核算的，在生产环节销售的，一律从高适用税率征收消费税；在零售环节销售的，一律按金银首饰征收消费税。
金银首饰与其他产品组成成套消费品销售的，应按销售额全额征收消费税。
二、税率
金银首饰消费税税率为5％。
三、纳税义务人
在中华人民共和国境内从事金银首饰零售业务的单位和个人，为金银首饰消费税的纳税义务人（以下简称纳税人），应按本通知的规定缴纳消费税。委托加工（另有规定者除外）、委托代销金银首饰的，委托方也是纳税人。
四、纳税环节
纳税人销售（指零售，下同）的金银首饰（含以旧换新），于销售时纳税；用于馈赠、赞助、集资、广告、样品、职工福利、奖励等方面的金银首饰，于移送时纳税；带料加工、翻新改制的金银首饰，于受托方交货时纳税。
五、纳税义务发生时间
纳税人销售金银首饰，其纳税义务发生时间为收讫销货款或取得索取销货凭据的当天；用于馈赠、赞助、集资、广告、样品、职工福利、奖励等方面的金银首饰，其纳税义务发生时间为移送的当天；带料加工、翻新改制的金银首饰，其纳税义务发生时间为受托方交货的当天。
六、金银首饰消费税改变征税环节后，经营单位进口金银首饰的消费税，由进口环节征收改为在零售环节征收；出口金银首饰由出口退税改为出口不退消费税。
个人携带、邮寄金银首饰进境，仍按海关现行规定征税。
七、计税依据
1、纳税人销售金银首饰，其计税依据为不含增值税的销售额。如果纳税人销售金银首饰的销售额中未扣除增值税税款，在计算消费税时，应按以下公式换算为不含增值税税款的销售额。
含增值税的销售额
金银首饰的销售额＝－－－－－－－－－－－－－
（1＋增值税税率或征收率）

2、金银首饰连同包装物销售的，无论包装是否单独计价，也无论会计上如何核算，均应并入金银首饰的销售额，计征消费税。
3、带料加工的金银首饰，应按受托方销售同类金银首饰的销售价格确定计税依据征收消费税。没有同类金银首饰销售价格的，按照组成计税价格计算纳税。组成计税价格的计算公式为：
材料成本＋加工费
组成计税价格＝－－－－－－－－－－－
1－金银首饰消费税税率


4、纳税人采用以旧换新（含翻新改制）方式销售的金银首饰，应按实际收取的不含增值税的全部价款确定计税依据征收消费税。
5、生产、批发、零售单位用于馈赠、赞助、集资、广告、样品、职工福利、奖励等方面的金银首饰，应按纳税人销售同类金银首饰的销售价格确定计税依据征收消费税；没有同类金银首饰销售价格的，按照组成计税价格计算纳税。组成计税价格的计算公式为：
购进原价×（1＋利润率）
组成计税价格＝－－－－－－－－－－－－－－－
（1－金银首饰消费税税率）

纳税人为生产企业时，公式中的“购进原价”为生产成本。公式中的“利润率”一律定为6％。
八、纳税人应向其核算地主管国家税务局申报纳税。
九、金银首饰消费税改变纳税环节以后，用已税珠宝玉石生产的本通知范围内的镶嵌首饰，在计税时一律不得扣除买价或已纳的消费税税款。
十、对改变征税环节后，商业零售企业销售以前年度库存的金银首饰，按调整后的税率照章征收消费税。
十一、金银首饰消费税征收管理办法，由国家税务总局另行制定。
十二、本通知于1995年1月1日起执行。



1994年12月24日