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湖北省十堰市人民政府


市人民政府关于印发《十堰城区农村居民住宅建设规划管理办法》的通知

十政规（2009）4号


各区人民政府，市政府各部门：

　　《十堰城区农村居民住宅建设规划管理办法》已经2009年11月24日市政府第49次常务会议讨论通过，现予发布，自2010年2月1日起施行。

　　 　 2009年12月29日

十堰城区农村居民住宅建设规划管理办法

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范十堰城区农村居民住宅建设,加强城市规划管理，确保城市总体规划和土地利用总体规划有效实施，促进经济和社会可持续发展，根据 《中华人民共和国城乡规划法》、 《中华人民共和国土地管理法》、 《中华人民共和国房地产管理法》和国务院 《城镇个人建造住宅管理办法》等法律法规规定，结合十堰城区实际，制定本办法。

　　第二条 十堰城区城市规划区内农村居民住宅建设，应当遵守本办法。

　　第三条 本办法所称城市规划区是指茅箭区、张湾区及十堰经济开发区的全部辖区，面积为1190平方公里；规划建设区是指东起白浪黄莲垭，西至柏林阳南沟，北至汉江街办洪溪湾，南至百二河村的代家沟，面积为319平方公里。

　　第四条 市城市规划行政主管部门负责城市规划区内农村居民住宅建设的规划管理工作。

　　建设、国土资源、城建监察、建管、房管、公安消防、市政园林、林业等有关部门（单位），应当按照各自职责，共同做好城区农村居民住宅建设管理中的相关工作。

　　第五条 农村居民住宅建设必须服从城市规划和土地利用总体规划，贯彻统一规划、合理布局、集中建设和节约用地的原则。

　　第六条 禁止城市居民和外来居民在城市规划区范围内建造住宅。

　　第二章 规划和用地管理

　　第七条 受市城市规划管理局的委托，茅箭区、张湾区、十堰经济开发区规划分局分别负责所辖范围内的农村居民住宅建设的规划管理工作；负责受理城市规划区内农村居民住宅建设的申请以及审批工作，并根据城市规划的要求提出意见，报市城市规划管理局核发 《建设用地规划许可证》和 《建设工程规划许可证》；规划分局应当制止本辖区内个人违法建设活动。

　　第八条 市城市规划管理局指导并监督规划分局的农村居民住宅建设规划管理工作。

　　第九条 在城市规划区内，市城市规划行政主管部门按照下列规定，对农村居民住宅建设实施规划管理：

　　（一）城市规划区内农村居民建房只能有一处宅基地。经批准易地建房户，必须到国土资源部门和房地产管理部门办理原土地使用权证、房屋产权证注销登记手续，并拆除原有房屋及附属构筑物和设施，退出原有宅基地。

　　（二）城市规划区内农村居民住宅建设必须符合城市总体规划和城市近期规划建设要求，不得妨碍城市市容和市貌，不得阻碍交通，不得影响消防、供排水、电力、燃气、通讯等设施安全，不得侵占城市道路、公共绿地 （风景林地）、邻里通道，并妥善处理好给水、排水、通风、采光等方面的相邻关系。

　　（三）禁止农村居民在规划建设区范围内建造住宅。

　　（四）在规划建设区范围内，已取得房屋产权的个人住宅，经房屋安全鉴定部门确定为危房的，按危房等级可实施维修，不得重建；确需重建且符合有关低收入标准家庭的，应向市、区房地产主管部门申报并列入经济适用房或廉租房计划，在得到经济适用房或廉租房时退出原有宅基地。

　　（五）因国家建设、市政基础设施建设等需要统一拆迁安置的，由区政府、街办 （乡、镇）或拆迁安置部门申办安置小区规划、土地手续后，就近进入安置小区。严禁个人利用住宅建设变相开发商品房。

　　（六）独立建设的农村居民住宅主体层数不得超过三层，每户宅基地占地面积不得超过140平方米。

　　第十条 申请办理农村居民住宅规划许可、房屋登记手续的一般程序：

　　（一）提出申请并提交以下文件：

　　l、书面申请并填写 《十堰市城区农村居民建房规划申报表》；

　　2、所在村 （居）民委员会意见、街办（乡、镇、开发区）审查意见；

　　3、土地权属证明；

　　4、房屋权属证书；

　　5、十堰城区常住人口户籍证明或身份证明；

　　6、房屋安全鉴定部门的鉴定书和原房屋照片；

　　7、其他相关的图件。

　　（二）农村居民住宅建设申请由区规划分局统一受理，并会同国土资源管理部门进行现场勘察。区规划分局提出初审意见后，报区政府 （管委会）审批。对符合土地利用规划和农村 （居）民建设规划要求的易地新建、进入居民点小区的个人建房户，由市城市规划管理局委托区规划分局核发 《建设用地规划许可证》和 《建设工程规划许可证》 (含附图)；实施维修的核发 《建设工程临时规划许可证》 （应标明维修房屋的结构部位）。农村居民建房的有关许可图件审批前须在所在村 (居)委会和 “十堰市城市规划管理局网站”上予以公示，公示时间不少于7天。对不符合规划要求的，做出不予行政许可的书面决定，附说明理由，并告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。

　　（三）农村居民新建、扩建、易地新建住宅，先向区城市规划分局申请办理《建设用地规划许可证》，再向国土资源部门申请办理用地批准手续，凭用地批准书到区城市规划分局办理 《建设工程规划许可证》后，方可办理后续规划手续。申请农村居民建房者在建设行政主管部门办理完建设施工许可手续，并经区规划分局会同国土资源和市城建监察部门现场放线核位后，方可正式开工建设。

　　（四）农村居民住宅建设施工期间，应当将 《建设工程规划许可证》 （含附图）存放在施工现场备查。

　　（五）农村居民住宅建设工程竣工后180天内，建房者应持 《建设工程规划许可证》 （含附图）向区规划分局申请现场规划验收。对验收符合 《建设工程规划许可证》内容的，由市城市规划管理局核发《建设工程规划竣工验收认可证》；对不符合 《建设工程规划许可证》内容或有违法建设、违法用地行为的，国土、规划、城建监察部门应依法进行处理。

　　（六）农村居民建房者持市规划、国土部门、建设部门核发的 《建设工程规划许可证》、 《建设工程规划竣工验收认可证》、 《土地使用证》和 《工程竣工验收合格证》到市房地产管理部门办理房屋产权登记手续。

　　第十一条 农村居民住宅建设应当严格按照 《建设工程规划许可证》的要求和核准的红线图，申请放线、验线后施工建设。建设过程中不得擅自更改 《建设工程规划许可证》核定的建设位置、层数、建筑面积和造型色彩等技术要求内容。确需更改的，须报经原审批机关同意，并办理变更相关规划许可手续。

　　第十二条 农村居民建房，应当在取得 《建设工程规划许可证》之日起一年内开工建设。无法在期限内开工的，可以在到期之日前30日内向市城市规划行政主管部门申请延期，延期审批不得超过两次。逾期未开工又未申请延期，或申请延期未获批准的， 《建设工程规划许可证》失效。第三章 村 （居）民点建设的规划编制

　　第十三条 村 （居）民点规划的编制工作，由乡、镇、街办或相关单位负责组织，由辖区规划分局组织具有相应规划设计资质的规划设计单位承担。具体规划地点须征得区规划、国土资源部门同意。

　　第十四条 编制村 （居）民点规划，应当符合城市总体规划、控制性详细规划和土地利用总体规划，遵循 “统一规划、统一出让、统一征用、统一建设、统一配套”的原则。各项规划技术经济指标必须符合国家、省、市有关规划管理技术规定的要求。

　　第十五条 村 （居）民点规划方案经区规划分局初审后，按程序报市规划局进行技术审查和审批。因居民点规划建设，需要农用地转用、征用集体土地的，应当事先报市规划、国土资源部门批准，并依法办理相关规划和土地手续。

　　第十六条 经批准的村 （居）民点规划项目，在办理施工许可前应到各区建设局 （园林局）办理绿线审批手续。建设完成后，应到各区建设局 （园林局）办理配套绿化验收手续。

第十七条 个人建房纳入村 （居）民点规划建设的，应当在居民点小区内按规划布局进行统一建设，不得擅自在原址重建。

　　第四章 工程建设管理

　　第十八条 凡农村居民新建层数在二层及二层以上的住宅，须委托有勘察、设计资质的单位进行勘察、设计，或者选用通用图集。严禁无勘察、设计资质的单位或个人进行勘察、设计。施工前须在区建设行政主管部门办理《建筑工程施工许可证》。

　　第十九条 农村居民建房应落实 “四节一环保” （节能、节地、节水、节材、环境保护）的要求，注重建筑单体设计，做到户型合理、结构安全、功能齐全,建筑造型、外观色彩和空间组合具有地方特色，并与周围环境协调，体现现代宜居生活气息。

　　第二十条 各区建设行政主管部门应加强辖区内建设施工队伍 （或工匠）资质（或资格）的审查，严禁无资质 （资格）施工。

　　第二十一条 各区建设行政主管部门应加强农村居民建房工程质量、安全的监督检查。建筑面积超过300平方米 （含300平方米）的，应办理质量安全监督手续、施工许可证手续。未办理的，不得开工。对工程质量验收不合格的，建设工程质量监督机构不予办理建设工程竣工备案证。

　　第五章 监督检查

　　第二十二条 村 （居）委会、街办对辖区内的违法建设行为应予以劝阻，并及时通报给国土资源、城市规划、城建监察及上级主管部门。各有关部门 （单位）应依照法定职权加强对个人住宅建设的监督检查，依法制止违法建设行为，街办 （乡镇）、村 （居）委会应予以配合。

　　第二十三条 对于未取得 《建设工程规划许可证》或者违反 《建设工程规划许可证》核定的建设位置、层数、建筑面积和建筑造型、外观色彩等技术要求内容进行建设的，城市规划、建设、城建监察等部门的行政执法工作人员可现场制止或纠正。情节严重的，由城市规划行政主管部门委托城建监察部门通知建设方停止建设、限期整改或实施拆除。

　　第二十四条 农村居民依法取得的有关规划、土地、建设、房屋产权等行政许可证件属个人建房的法定要件，不得擅自倒卖和出让。否则，原许可发证单位有权制止其行为，直至吊销相关许可证件。

　　第六章 处 罚

　　第二十五条 违反本办法的个人违法建设行为，由城市规划、国土资源、建设、城建监察、建管、房管、公安消防、市政园林、林业等部门 （单位）依照各自管理职责，按规定予以处罚。

　　第二十六条 城市规划、国土资源、建设、城建监察、建管、房管、公安消防、市政园林、林业等部门（单位）的管理和行政执法工作人员，在个人住宅建设规划管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或行政监察机关给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七章 附 则

　　第二十七条 本办法由十堰市城市规划管理局负责解释。

　　第二十八条 本办法自公布之日起30日后施行，有效期为5年。原 《十堰城区个人住宅建设规划管理办法》 （十政发〔2008〕59号）同时废止。


浅析委托人的义务

韩召峰


　　不论委托合同是否有偿、委托人都有支付费用的义务。委托人履行支付费用的义务有两种方式：一是预付费用，二是偿还费用。
　　委托人应当向受托人预付处理委托事务的费用。委托人应预付费用的多少可以及预付的时间、地点、方式等，应委托事务的性质和处理的具体情况而定。预付费用系为委托人利益而使用，与委托事务的处理并不成立对价关系，因此二者之间不存在适用同时履行抗辩权的问题。非经约定，受托人并不垫付费用的义务。如果有、绶托人请求，委托人也不负履行抗辩权的问题。非经约定，受托人并无垫付费用的义务。如果经受托请求，委托人也不负履行迟延或拒绝履行的责任。同时，正因为预付费用是为了插叙人的利益，因而，受托人并无申请法院强制委托人预付费用的义务和权利。但在委托合同为有偿合同的场合，因委托人拒付费用以致影响受托人基于该合同应获得的收益或给受托人造成损失时，受托人有权请求赔偿。
受托人无为委托人垫付费用的义务，一旦垫付，有请求委托人偿还的权利，与此相应，委托人也就负有偿还费用的义务。委托人偿还的费用一般应限于受托人为处理事务所支出的必要费用及其利息。所谓必要费用，是指处理受托事德不可缺少的费用，如交通费、住宿费、手续费等。当事人就必须要费用的范围发生争议时，委托人应对其认为不必的要部分举证，以免使提前垫付费用的受托人处于不利地位，维系委托人和受托之间利益的均衡。在确定必要的费用的范围时，应充分考虑委托事务的性质、受托人的注意义务及支出费用的具体情况，实事求是地确定。
　　委托合同是无小便宜的，委托人自然无支付报酬的义务。然而在现代社会，市场经济的日渐发达，委托俣同的当事人之间多约定报酬，即使当事人之间不有约定报酬，但习惯或者委托的塘沽 当由委托人支付报酬的，委托人应支付报酬，受托人享有给付报酬请求权。
　　对于因不可归责于受托人事由，致委手合同解除或委托事务不能完成的，系属委托合同中的风险负担问题，对于此时的风险，《合同法》规定由双方当事人合理负担；即此时委托人应当受托人支付相应的报酬。对于因可归责于受托人的事由而致委托合同终止或委托事务不能完成时，受托人无报酬请求权。
　　对于支付报酬的时间，各国民法大都采“后付主义”，即除当事人另有约定事先付报酬的外，非于委托关系终止及受托人明确报告始末后，受托人不得请求给付。因此，受托人不得以委托人款付报酬为由，就受手事务的处理行使。


北安市人民法院　韩召峰