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房屋买卖撤消　　优先权不丧失

［案情］
　　　　1999年12月，个体户肖烈苟租赁了吉水县黄桥镇政府临街的一间店面，租期至2004年1月31日。2003年7月6日，黄桥镇政府张贴了拍卖公告，决定拍卖其所有的，位于农贸市场的?间，价格每间1.5万元，包括肖烈苟?饬薜牡昝妗?003年9月10日，黄桥镇政府与另一个体户肖榕芬签订协议，约定将肖烈苟所租赁的店面以14750元的价格卖给肖榕芬，肖榕芬自2004年2月1日起取得该店面的所有权。肖烈苟知悉后，于2003年10月15日向黄桥镇政府邮发协调函，指出黄桥镇政府的行为侵犯了其优先购买权，并要求在同等条件下购买其所租赁的店面。2003年10月27日，肖烈苟向法院起诉，要求宣告黄桥镇政府与肖榕芬的房屋买卖合同无效，并判令在同等条件下优先购买租赁店面。法院立案后于2003年10月31日将应诉材料送达给黄桥镇政府。审理中查明，黄桥镇政府接到肖烈苟的协调函后，已于2003年10月29日与肖榕芬解除了房屋买卖关系，并退回了购房款14750元。
[分歧]
　　　本案在审理过程中，对黄桥镇政府自行解除合同后，是否还侵犯了肖烈苟的优先购买权存在两种不同意见。
　　　　一种意见认为：黄桥镇政府于2003年9月10日将肖烈苟所承租的店面卖给第三人，且未通知承租人，其行为已违反了我国《民法通则》与《合同法》中关于承租人优先购买权的规定，已侵犯了承租人的优先购买权。但是黄桥镇政府在获悉肖烈苟的异议后，在本院的应诉材料送达之前，已与第三人肖榕芬自行解除了该店面产权的转让合同，退回了第三人的房产转让款14750元，所以黄桥镇政府侵害肖烈苟优先购买权的法律事实，已自行解除。肖烈苟要求宣告黄桥镇政府与肖榕芬之间的房屋买卖合同无效的法律事实已不存在。同时，肖烈苟要求对租赁店面进行优先购买的法律事实也自行消除，所以肖烈苟的诉讼请求，依据不足，应当驳回。
一种意见认为，不管黄桥镇政府与第三人肖榕芬的店面买卖合同存在与否，黄桥镇政府侵害肖烈苟的优先购买权的事实已经存在。黄桥镇政府不能因单方面解除与第三人的房屋买卖合同的事实而否认承租人肖烈苟优先购买权的实现，法院应当依法判令黄桥镇政府以同等条件将出租店面出卖给承租人肖烈苟。
[评析]
　　　笔者同意第二种意见，即黄桥镇政府应当以同等条件将店面出卖给承租人肖烈苟。其理由如下：
　　　一、优先购买权，又称先买权，是指在同等条件下，特定当事人即先买权人优先购买的权利，设立房屋优先购买权的目的在于保持财产的所有权与使用权的一致性。房屋优先购买权只存在于形成了租赁合同关系的承租人与出租人的特定当事人之间，它是一种期待权和形成权，它必须是出租人决定出卖房屋这一法定事由出现后，承租人才享有的权利。本案中，当镇政府决定将租赁店面出卖这一事实出现后，承租人肖烈苟即对该店面享有在同等条件下优先购买的权利。肖烈苟这一权利具体指向镇政府，肖烈苟享有请求镇政府将店面卖给他的权利，镇政府则负有满足肖烈苟该项请求的义务。在这一债务的关系中，镇政府作为债务人，只有履行的义务，而无拒绝履行的权利。本案不是优先权与所有权的对抗问题，而是所有权人对自己所有权行使处分权时，因法律规定而派生出来的相对优先权人的权利实现的问题，是优先权的权利义务关系。故只要优先权的法律关系一经存在，义务人就不能以自己单方面的行为将其消灭。本案义务人（镇政府）想以“解除与第三人的买卖的合同，房屋不出卖了”这一行为来消除他应承担的义务，是一种规避法律的行为，不能产生其追求的法律后果。本案的镇政府在未通知承租人肖烈苟的情况下，将肖烈苟出租的店面卖给第三人，其行为已违法，侵犯了肖烈苟的优先购买权。肖烈苟可依据法律，要求镇政府以同等条件将店面出卖给自己。镇政府在肖烈苟提出异议后，尽管自行解除了与第三人的房屋买卖合同，但并不能因此就免除其所承担的义务。现在镇政府以“店面不卖了”的理由来抗拒肖烈苟的优先权，是一种规避法律的行为，其理由不足，故法院应当判令镇政府以同等条件将店面出卖给肖烈苟。

　　　江西省吉水县人民法院 李崇军
邮编 331600 电话 0796—3522446


民政部


公墓管理暂行办法
1992年8月25日，民政部

第一章 总则
第一条 为加强公墓管理，根据《国务院关于殡葬管理的暂行规定》和有关规定制定本办法。
第二条 在火葬区，要提倡骨灰深埋、撒放等一次性处理，也可经批准有计划地建立骨灰公墓。在土葬改革区，应有计划地建立遗体公墓或骨灰公墓。
第三条 公墓是为城乡居民提供安葬骨灰和遗体的公共设施。公墓分为公益性公墓和经营性公墓。公益性公墓是为农村村民提供遗体或骨灰安葬服务的公共墓地。经营性公墓是为城镇居民提供骨灰或遗体安葬实行有偿服务的公共墓地，属于第三产业。
第四条 建立公墓应当选用荒山瘠地，不得占用耕地，不得建在风景名胜区和水库、湖泊、河流的堤坝以及铁路、公路两侧。
第五条 公益性公墓由村民委员会建立。经营性公墓由殡葬事业单位建立。
第六条 民政部是全国公墓的主管部门，负责制定公墓建设的政策法规和总体规划，进行宏观指导。县级以上各级民政部门是本行政区域内的公墓主管部门。负责贯彻执行国家公墓政策法规，对本行政区域内的公墓建设和发展进行具体指导。

第二章 公墓的建立
第七条 建立公墓，需向公墓主管部门提出申请。
第八条 申请时，应向公墓主管部门提交下列材料：
(一)建立公墓的申请报告；
(二)城乡建设、土地管理部门的审查意见；
(三)建立公墓的可行性报告；
(四)其他有关材料。
第九条 建立公益性公墓，由村民委员会提出申请，报县级民政部门批准。
第十条 建立经营性公墓，由建墓单位向县级民政部门提出申请，经同级人民政府审核同意，报省、自治区、直辖市民政厅(局)批准。
第十一条 与外国、港澳台人士合作、合资或利用外资建立经营性公墓，经同级人民政府和省、自治区、直辖市民政厅(局)审核同意，报民政部批准。
第十二条 经营性公墓，由建墓单位持批准文件，向当地工商行政管理部门领取营业执照，方可正式营业。

第三章 公墓的管理
第十三条 公墓墓区土地所有权依法归国家或集体所有，丧主不得自行转让或买卖。
第十四条 公墓单位应视墓区范围的大小设置公墓管理机构或聘用专职管理人员，负责墓地的建设、管理和维护。
墓地应当保持整洁、肃穆。
第十五条 公墓墓志要小型多样，墓区要合理规划，因地制宜进行绿化美化，逐步实行园林化。
第十六条 未经批准，公益性公墓不得对外经营殡仪业务。经营性公墓的墓穴管理费一次性收取最长不得超过二十年。墓穴用地要节约。
第十七条 凡在经营性公墓内安葬骨灰或遗体的，丧主应按规定交纳墓穴租用费、建筑工料费、安葬费和护墓管理费。
第十八条 严禁在公墓内建家族、宗族、活人坟和搞封建迷信活动。
第十九条 严禁在土葬改革区经营火化区死亡人员的遗体安葬业务。
第二十条 本办法实施后，凡违反本办法有关规定，由公墓主管部门区别情况，予以处罚，或没收其非法所得，或处以罚款。具体处罚办法，由各省、自治区、直辖市民政厅(局)制定。

第四章 附则
第二十一条 本办法实施前建立的各类公墓，凡符合本办法有关规定但未办理审批手续的，应按本办法第二章的规定补办审批手续；不符合本办法规定的，由公墓单位报公墓主管部门，根据不同情况妥善处理；对城市现有的墓地、坟岗，除另有法律法规规定外，一律由当地殡葬事业单位负责接管和改造。
第二十二条 革命烈士公墓、知名人士墓、华侨祖墓、具有历史艺术科学价值的古墓和回民公墓以及外国人在华墓地的管理，按原有规定执行。
第二十三条 各省、自治区、直辖市可根据本办法制定本地区的实施细则。
第二十四条 本办法自发布之日起实行。原内务部、民政部过去有关公墓管理的规定，凡与本办法有抵触的，均按本办法执行。