详读最高院关于租赁合同纠纷的司法解释（一）——《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》学习笔记
陈宁
为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定。
本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以参照本解释。城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均适用本解释，实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。
依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用本解释。
关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。
第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。
否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同的效力会得以补正。此处“一审法庭辩论终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。
第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
【解读】临时建筑是指在城镇规划区内，根据形势的客观需要，经建设行政主管部门审核批准后，在核定的临时建设工程规划许可证记载的使用期限、范围、用途内，建造的供临时使用的建筑物。
未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，在性质上均属于标的物违法，相应的房屋租赁合同无效。对于租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效，合同其他内容的效力不受影响。
第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
【解读】我国城市房屋租赁实行登记备案制度，《城市房地产管理法》对此有明确规定，但属于管理性规定，并非效力性强制性规定，不能作为房屋租赁合同的生效条件，故房屋租赁合同未登记备案的，其有效性不受影响。
若当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，则以约定为准，未办理登记备案手续的，合同无效。但一方履行了合同主要义务且对方接受的情况下，视为当事人以履行合同主要义务的行为，变更了以办理登记备案手续未合同生效要件的合同约定，此时，即使未办理登记备案手续，合同仍为有效。
第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
【解读】按照《合同法》第五十八条的规定，合同无效的法律后果为返回财产、赔偿损失，该规定同样适用于房屋租赁合同无效的场合。参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，属于返还原物的范畴。合同无效的损失赔偿在性质上属于缔约过失责任，赔偿范围限于信赖利益。即合同双方为缔约进行合理的接触，当事人一方因对方的行为产生信赖，一方由于信赖而支出一定的成本，主要包括用于缔约的合理费用和准备履约所支出的合理费用，此外还包括丧失与第三人另订立合同的机会所产生的损失，后者由于举证较为困难，实践中很难得到支持。
由于房屋租赁合同管的特殊性，损失赔偿的争议主要集中在装饰装修或者改建扩建费用上，对此，本解释都有明确规定。
河北省建设工程安全生产监督管理规定
河北省人民政府
河北省建设工程安全生产监督管理规定
(2001年12月13日河北省人民政府第49次常务会议通过 2002年1月5日河北省人民政府令〔2002〕第1号公布 自2002年2月1日起施行)
第一章总则
第一条为了加强建设工程安全生产的管理，保障建设职工的人身和国家、集体、个人财产的安全，根据有关法律、法规的规定，结合本省实际，制定本规定。
第二条本规定所称的建设工程包括：
(一)各类房屋建筑及其附属设施的建设工程以及与其配套的线路、管道和设备的安装工程；
(二)各类房屋装修工程；
(三)市政基础设施建设工程。
第三条在本省行政区域内从事建设工程的生产及其有关活动，必须遵守本规定。
第四条省人民政府建设行政主管部门负责全省建设工程安全生产的监督管理。
设区市和县(市)人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内建设工程安全生产的监督管理。
建设行政主管部门实施对建设工程安全生产的监督管理，应当依法接受同级人民政府安全生产综合管理部门的指导和监督。
第五条建设行政主管部门所属的建筑施工安全监督管理机构负责本行政区域内建设工程安全生产的具体监督管理，并负责组织实施有关建设工程安全生产的科技成果推广和安全生产争议的调解工作。
第六条建设工程的建设单位和勘察、设计、施工企业以及监理等有关单位及其工作人员，应当遵守有关建设工程安全生产的法律、法规、规章和标准、规范、操作规程，不得违章指挥和违章作业。
第七条建设工程的施工作业人员和其他有关人员有权对影响人身健康、安全的施工作业程序和条件提出改进意见；有权获得施工作业所需的安全防护用具；对危及人身健康、安全的违章指挥、违章施工作业行为，有权提出批评或者向有关部门检举、控告。
第二章建设单位的安全生产责任
第八条建设单位对依法必须招标的建设工程，应当依照有关建设工程招标投标的法律、法规和规章的规定，发包给具有相应资质的承包单位。
第九条建设单位或者招标代理机构在进行建设工程招标时应当将安全生产技术措施作为招标文件中的一项技术保证条件。
第十条建设单位应当为勘察、设计和施工企业提供施工作业现场及其毗邻区域的供排水、供电、供气、供热和通讯等设施的地下管线配置情况及地质资料，并对所提供情况和资料的真实性、准确性负责。
第十一条建设单位不得任意压缩合理工期或者降低合理造价。
第十二条建设单位不得以任何理由要求设计、施工企业和监理单位违反有关建设工程安全生产的法律、法规、规章和标准、规范、操作规程的规定进行设计、施工和监理。
第十三条建设单位不得采用明示或者暗示的方式，要求施工企业使用不符合国家规定标准的建筑材料、建筑构配件、安全防护用具和机械设备。
第三章勘察、设计企业的安全生产责任
第十四条勘察企业编制的建设工程勘察文件，应当真实、准确，能够满足建设工程规划、选址、设计、岩土治理和施工的需要。
第十五条勘察、设计文件必须符合国家制定的工程建设强制性标准的规定和勘察、设计规范，保证工程安全。
第十六条设计文件中选用的建筑材料、建筑构配件和机械设备，应当注明规格、型号和性能等技术指标，其质量必须符合国家规定的标准。
除有特殊要求的建筑材料、专用设备和工艺生产线外，设计单位不得指定生产厂和供应商。
第十七条施工过程中，施工企业发现工程设计不能满足施工作业安全条件的，应当及时向建设单位提出，建设单位应当按照程序向设计企业提出，设计企业对工程设计应当及时予以修改，并出具修改方案。
第四章施工企业的安全生产责任
第十八条施工企业应当在建设单位领取施工许可证前，向工程所在地的建筑施工安全监督管理机构办理建设工程安全生产备案手续。
第十九条施工企业应当设置安全生产管理机构，配备与施工规模相适应、专业齐全的安全管理专职技术人员，并向各施工现场派驻安全生产专职管理人员。
第二十条施工企业及其所属的工程项目管理机构应当建立分级负责的安全生产责任制。施工企业的法定代表人为本企业安全生产的第一责任人，对本企业的安全生产负全面责任；工程项目管理机构的负责人为本工程项目安全生产的第一责任人，对本工程项目的安全生产负全面责任。
第二十一条实行施工总承包的建设工程，其安全生产由总承包单位负责，分包单位向总承包单位负责。
建设单位依法单独发包的专项工程，其安全生产由专项工程的承包单位负责。
第二十二条施工企业应当依照国家和本省规定的内容和时间，对职工进行安全生产知识的培训和考核。未经培训或者培训后考核不合格的，不得上岗作业。
第二十三条施工企业应当依照下列规定对施工现场进行管理：
(一)在施工现场周围设置围档，对建设工程实行围栏作业；
(二)作业区和生活区分开设置，在建设工程内不得安排职工和其他人员住宿；
(三)职工的生活设施符合国务院建设行政主管部门和其他部门有关安全、卫生的要求；
(四)在施工现场使用的安全防护用具和机械设备，凡属于国家实行工业产品生产许可证管理的，必须是依法取得工业产品生产许可证的企业生产的合格产品；
(五)依照消防法律、法规的规定设置消防设施。
第二十四条施工企业按规定用于安全生产的文明施工费必须专款专用。
第二十五条施工企业必须为从事危险作业的职工办理意外伤害保险，并支付保险费。
第二十六条建设工程停工后又复工的，施工企业在复工前，必须采取措施，对施工现场的安全设施和机械设备等重新进行检查维修，消除事故隐患。
第二十七条施工企业接到建筑施工安全监督管理机构下达的责令改正的通知、安全事故隐患整改通知书和停工指令后，必须立即采取措施，并在规定的期限内完成整改工作或者停工。
第五章监理和其他有关单位的安全生产责任
第二十八条监理单位必须依照建设工程管理的有关法律、法规、规章和国务院建设行政主管部门制定的《工程建设监理规范》、设计文件的规定以及合同的约定进行监理。
第二十九条监理单位发现危及建设工程施工作业安全的行为和重大安全事故隐患后，应当及时向建筑施工安全监督管理机构、建设单位及其他有关单位提出。
第三十条生产、销售用于建设工程的建筑材料、建筑构配件、安全防护用具和机械设备等产品的单位及个人，应当对其生产、销售的产品质量依法承担责任。
第三十一条检测单位为用于建设工程的建筑材料、建筑构配件、安全防护用具和机械设备等产品出具的检测报告必须真实、准确，并对检测数据和作出的结论负责。
第三十二条施工图审查机构及其审查人员应当依照有关法律、法规、规章和技术标准的规定，对施工图的结构安全和执行强制性标准、规范的情况进行审查，并对图纸的审查质量负责。
第六章安全生产的监督管理
第三十三条建筑施工安全监督管理机构应当配备具有相应技术职称的土木建筑、电气和机械等方面的专业技术人员，并经培训考核，取得相应资格证书后持证上岗。
第三十四条建筑施工安全监督管理机构及其工作人员在对建设工程的安全生产进行监督检查时，发现危及建设工程施工作业安全的行为，应当立即责令改正；发现安全事故隐患，应当及时下达事故隐患整改通知书，限期整改；发现重大和特大安全事故隐患，应当立即下达停工指令。
建筑施工安全监督管理机构进行建设工程安全生产的监督检查工作时，不得非法干预被检查者的正常管理活动和施工作业秩序。
第三十五条建筑施工安全监督管理机构的工作人员到建设单位、施工企业和其他有关单位以及施工作业现场，了解、查阅与建设工程安全生产有关的情况和资料时，建设单位、施工企业和其他有关单位以及施工作业现场的工作人员应当予以协助，如实提供有关情况和资料。
第七章安全事故处理
第三十六条在建设工程施工作业过程中发生重伤事故后，发生事故的企业应当立即向事故发生地和企业注册地的建设行政主管部门以及有关部门报告，并在二十四小时内提交书面报告。
在建设工程施工作业过程中发生重大和特大安全事故后，除按前款规定进行报告外，建设行政主管部门还应当依照国家和本省有关规定，向当地人民政府和上一级建设行政主管部门报告。
任何单位和个人不得瞒报、谎报、拖延报告或者阻碍他人报告施工安全事故。
第三十七条在建设工程施工作业过程中发生安全事故后，发生事故的单位必须对伤亡人员进行紧急抢救，并保护事故现场。需要移动现场物品的，应当作出书面记录，并妥善保管有关物证。
第三十八条对施工安全事故的调查和处理工作，依照国务院及其有关部门和省人民政府的有关规定执行。
第八章罚则
第三十九条建设单位违反本规定第十一条、第十二条和第十三条规定，勘察、设计企业违反本规定第十六条和第十七条规定，施工企业违反本规定第十九条、第二十二条、第二十三条、第二十六条和第二十七条规定，监理单位违反本规定第二十八条规定的，《中华人民共和国建筑法》和国务院发布的《建设工程质量管理条例》、《建设工程勘察设计管理条例》等有关法律、法规、规章对行政处罚已作规定的，从其规定；未作规定的，由建设行政主管部门予以警告，责令改正。情节严重的，对责任单位可依法降低或者吊销企业资质，并处以一千元以上一万元以下的罚款；对法定代表人和直接责任人员可依法降低或者吊销其执业资格。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第四十条建设行政主管部门和建筑施工安全监督管理机构的工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由其所在单位或者有关部门给予行政处分；造成重大以上安全事故的，依照《国务院关于特大安全事故行政责任追究的规定》和《河北省重大安全事故行政责任追究暂行规定》执行；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第九章附则
第四十一条对各类房屋建筑及其附属设施和市政基础设施的拆除活动中的安全生产的监督管理，可参照本规定执行。
对抢险救灾的建设工程、军用建设工程、临时性房屋建筑和省建设行政主管部门规定限额以下的建设工程的安全生产的监督管理，不适用本规定。
第四十二条本规定自2002年2月1日起施行。
